A jelzálogkölcsönök kibocsátásakor a bankok kötelesek saját költségükre biztosítási kötvényt vásárolni a hitelfelvevő számára. Sőt, nemcsak az ingatlanokat, hanem a hitelező életét és egészségét, sőt az orvosi vizsgálat költségeit is biztosítaniuk kell. Az állampolgárok jelzálogkölcsönei azonban nem csökkennek különösebben, mivel az új költségeket a hitel kamatlába tartalmazza. Ám az eljárás átláthatóbbá válik - a hitelfelvevő azonnal megismeri a jelzálog teljes költségét, és nem a dokumentumok aláírásakor, ahogy ez most történik. Ez azt jelenti, hogy képes lesz teljes mértékben összehasonlítani a különböző bankok ajánlatait.
Az Orosz Központi Bank bemutatta a jelzálogbiztosítás új koncepcióját, amelyet az elnök utasítására tettek, hogy intézkedéseket hozzon a jelzálogkölcsönök költségeinek csökkentésére. A biztosítási költségek a jelzálogköltség teljes költségének egyik alkotóeleme, és gyakran jelentősen megnövelik azt. Ugyanakkor a polgárok kénytelenek nem csak magát a biztosítási terméket fizetni, hanem az ügynökség jutalékát is a banknak az adott biztosító biztosítási kötvényeinek promóciója és eladása miatt, amely elérheti a 40% -ot.
Hogyan működik
Most a jelzálogkölcsönökről szóló törvény szerint az állampolgárok kötelesek biztosítani a megszerzett vagyont. Leggyakrabban balesetek és betegségek elleni biztosítást is meg kell vásárolnia: a törvény nem kötelező, de a gyakorlatban a bankok a kibocsátáskor csökkentik a kamatlábat. A hitelfelvevő fizeti a biztosítási költségeket.
A hitelfelvevő csak egy banknál akkreditált biztosítótól vásárolhat biztosítási kötvényt, és leggyakrabban, amikor ebből a listából választ egy céget, a jelzálogjogot kérő banki alkalmazott ajánlása vezérli.
Megmenti-e a fejlesztőket a kedvezményes jelzálogkölcsönök állami programjának változása?
Amint azt a Központi Bank megjegyezte, jelenleg az orosz jelzálog-biztosítási piac meglehetősen koncentrált. Körülbelül 16 biztosító aktív rajta. 2019-ben mintegy 42 milliárd rubelt gyűjtöttek be több mint 8 millió szerződés alapján. Ugyanakkor a szerződések túlnyomó részét (több mint 80% -át) csak öt biztosítási szervezet kötötte meg.
Ez a helyzet a jelzálogpiac jelenlegi koncentrációjának következménye: a meglévő megállapodások teljes számának (4,3 millió) 83% -a az öt legnagyobb bank hitelállományában van.
A Központi Bank számításai szerint a 2019-ben kibocsátott jelzálogkölcsönök aránya átlagosan 9,94% volt, a hitel teljes költsége (a biztosítást is beleértve) 11,41% volt. A biztosítás tényleges költsége átlagosan a jelzálog összegének 0,74% -a, ami évente körülbelül 16 ezer rubel.
Ugyanakkor a hitelfelvevő nem kaphat azonnal információt a kölcsön teljes költségéről. Közvetlenül a szerződés megkötése előtt, a hiteligénylés jóváhagyása után jelentik be neki az ingatlant és kiválasztják az összes szükséges dokumentum feldolgozásának költségeit. A jelzáloghoz való bankválasztás szakaszában a hitelfelvevő csak a kölcsön kamatlábára koncentrálhat.
Kinek kell biztosítás
A biztosítási ár nem változik, ha a kamatláb csökken, mint például az elmúlt évben az Orosz Bank jegyárfolyamának csökkenése miatt történt. Így a biztosítási költségek részaránya a jelzálogkölcsön teljes költségében csak növekszik.
A Központi Bank megjegyzi, hogy a jelzálogkölcsönökre vonatkozó biztosítási kifizetések szintje rendkívül alacsony (2019-ben a biztosítási kifizetések csak a fedezetbiztosításra beszedett díjak 3% -át, az élet- és egészségbiztosítás díjának 15% -át tették ki), valamint a a biztosítókat (85-97%) a biztosítási kötvények reklámozásáért és értékesítéséért fizetik az ügynöki díjakért (leggyakrabban a hitelező bank), a működési költségek fedezésére és a biztosító nyereségére.
A COVID-19 megváltoztatta az új épületek lakásvásárlóinak preferenciáit
Kívánt esetben a hitelfelvevő a bankon kívül is vásárolhat biztosítást, elkerülve a jutalék kifizetését - jegyzi meg Viktor Dubrovin, az Oroszországi Biztosítók Uniójának alelnöke. Elmondása szerint az ingatlan kötelező biztosításának tarifája átlagosan a biztosítási összeg 0,1% -a, amely főszabály szerint megegyezik a jelzálogkölcsön adósságának összegével. Figyelembe véve, hogy egy ilyen hitel átlagos nagysága 2,5 millió rubel, a biztosítás költsége az első évben 2,5 ezer rubel lesz. A második és az azt követő években az adósság csökkenésével arányosan csökken.
Az önkéntes életbiztosítás díja nagymértékben függ a hitelfelvevő életkorától, és 0,18% és 0,6% között mozog, vagyis átlagosan körülbelül 7-10 ezer rubel az első évben. Egyes bankokban e biztosítás elutasítása semmilyen módon nem befolyásolja a jelzálogkölcsön kamatát, másokban 0,5-1% -kal növelheti a költségeket.
Ugyanezen társaság, az "Ipoteka. Tsentr" szerint az élet- és tulajdoni biztosítás elutasítása a hitelkamat átlagosan 2% -ról 7% -ra történő elkerülhetetlen növekedéséhez vezet.
Az ügynökségi jutalék nagysága nagymértékben változik és 10-40% között mozoghat - mondta Viktor Dubrovin. „Ez logikus, hiszen egy hitelintézet vállal bizonyos munkát: biztosítót választ, biztosítási terméket alakít, konzultációk, dokumentumforgalom. Sok bank teljes körű együttműködést vállal a biztosítás területén, beleértve a veszteségek rendezésében való részvételt is”- magyarázta.
Ugyanakkor a bank érdekli a legjobban a jelzálogbiztosítást - jegyzi meg a jegybank. Biztosítási esemény bekövetkezésekor a pénz rá kerül - a jelzáloggal fedezett biztosított tartozásának kifizetésére.
A hitelfelvevők viszont minden alkalommal megtagadják a biztosítást, még akkor is, ha a bank emeli a kamatlábat - egyes esetekben a biztosítás költsége meghaladja a kamatmegtakarítást. A jelzálogkölcsönök mellett Oroszországban továbbra is rendkívül ritkák a biztosítási szerződések (mind az ingatlan, mind az élet és az egészségügy területén).
„Általában a hitelfelvevőnek az az érdeke, hogy minimalizálja az olyan problémákat, mint például egy biztosítótársaság kiválasztása, tárgyalások egy biztosítóval a kötvény költségeiről, a kölcsönszerződés mellett biztosítási szerződés megkötése és megkötése, valamint részvétel a hitelezési folyamatban. a biztosítási fizetés összegének rendezése a biztosítási esemény bekövetkezésekor. A jelzálogkölcsön-hitelfelvevőnek ritkán van elég erős alkupozíciója ahhoz, hogy a biztosítótól a legjobb árfeltételeket szerezze be, vagy ha a biztosító nézeteltérése külső segítség nélkül ténylegesen részt vegyen a veszteségelszámolási folyamatban. Számos állampolgár számára ezek az eljárások szükségtelen bonyolítást jelentenek a jelzálogkölcsön megszerzésével, majd visszafizetésével összefüggő, amúgy is stresszes életszakaszban - jegyzi meg az Orosz Bank.
Olcsóbbá válik a jelzálogkölcsön
A szabályozó arra számít, hogy a bank, és nem a hitelfelvevő által kötött biztosítási szerződés az árcsökkenéséhez vezet. Először is, a bank egyszerre egész hitelfelvevőt biztosít, és képes lesz tárgyalni a kötvények alacsonyabb költségeiről. Másodszor, nem kell ügynöki jutalékot fizetnie a bankoknak, mivel ennek vagy annak a biztosítónak a népszerűsítése önmagában megszűnik. A jegybank számításai szerint a javasolt megközelítés alkalmazása esetén a jelzálogkölcsön költsége 2019-ben 0,15–0,67 százalékponttal alacsonyabb lenne.
A kedvezményes jelzálogkölcsönök támogatják-e az ingatlanpiacot?
Az Új Oroszország Biztosítók Szakszervezete és az Orosz Bankok Szövetsége azonban még az új koncepció megvitatása közben is közös felhívást küldött az Orosz Bank Elvira Nabiullina elnökének, amelyben hangsúlyozták, hogy „az ilyen biztosítás költsége csak a hitel kamatlábának emelésével kell kompenzálni.” Az Orosz Bankok Szövetsége a lehetséges növekedést 0,5-1 százalékpontra becsülte.
„A hitelfelvevőknek sajnos nem lesz haszna a változó körülményekből. A költségeket a bankok viselik, amelyek például a kamatemeléssel megtérítik azokat a hitelfelvevő költségén. A kölcsönök kamatlábai, figyelembe véve az új jelzálogbiztosítási rendszert, körülbelül 0,3–0,5 százalékponttal emelkedhetnek”- mondta Olga Bazhutina, az Ipoteka. Tsentr vezérigazgatója.
Még mindig nehéz megmondani, hogy mennyire nő az arány - mondja Viktor Dubrovin. „A jelzálogkölcsön nagyon versenyképes történet, és a kormány folyamatosan megcélozza. Valószínűleg az elvesztett nyereséget közvetlenül nem utalják át a jelzálogköltségbe”- mondta.
Az Oroszországi Biztosítók Szövetsége úgy véli, hogy a költségek áthelyezése helyett az államnak minimumszabályt kellett volna kialakítania egy biztosítási termékre, és ellenőriznie kellett az összes információnak a fogyasztó számára történő nyilvánosságra hozatalát. És ő maga választhatja ki, hogy melyik terméket és hol vásárolja meg.
A Központi Bank viszont meg van győződve arról, hogy "nem helyénvaló fenntartani azt a jelenlegi gyakorlatot, hogy a hitelfelvevők jelentős ügynöki díjakat fizetnek a biztosítási kötvények megvásárlásáért a biztosítókkal folytatott kommunikáció magas gyakorisága fenntartása érdekében".
Tekintettel az irányadó kamat csökkenésének tendenciájára, könnyen előfordulhat, hogy a jelzálogkölcsön nem fog drágulni - állítja Natalya Smirnova független pénzügyi tanácsadó.
„Valószínű, hogy láthatjuk a 4% -os irányadó kulcsot, és a feltételek nem változnak, nem lesz jelentős áremelkedés. Emellett nem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a világjárvány idején a bankok a vásárlóerő csökkenésével szembesültek, ezért most ésszerűtlen lenne túlságosan kamatot emelni, különben fennáll a potenciális ügyfelek elvesztésének a veszélye.”- magyarázta.
Mit fog kapni a hitelfelvevő
Így a vagyonbiztosítás mellett az állampolgárok számára kötelezővé válik egy élet- és egészségbiztosítási kötvény megvásárlása. A koncepció meghatározza a biztosított kockázatok minimális listáját. Például a vagyonbiztosításban tűz, robbanás, áradás, természeti katasztrófák, harmadik felek jogellenes cselekedetei, szerkezeti hibák következtében bekövetkező veszteség vagy kár. Élet- és egészségbiztosításban - az I. vagy II. Rokkantsági csoport kijelölése, a hitelfelvevő baleset vagy betegség következtében bekövetkezett halála.
A szerződés megkötése előtt a biztosító társaság orvosi vizsgálatra küldheti az állampolgárt - a bank költségére, ha a szerződést később megkötik.
Ez egyrészt jó, mert egészségügyi problémák esetén a biztosítás fedezi a jelzálogkölcsönöket, halál esetén pedig a családot nem fenyegeti a kilakoltatás veszélye.
„A hitelfelvevők nem tudják megtagadni a biztosítást pénzmegtakarítás érdekében, és ennek következtében nem kerülnek olyan helyzetbe, hogy nincs mibe fizetni a jelzálogkölcsönöt, és a család elveszíthet egy lakást, ha a helyzet nem áll helyre (jelzálog-vakáció sokáig nem biztosított). És kiderült, hogy a hitelfelvevőt mindenképpen védik a kockázatoktól”- mondja Natalja Smirnova.
Másrészt nem tudja megtagadni a biztosítást, és hosszú évekig kell fizetnie a hitel törzsébe varrva, amíg a jelzálogot teljes egészében visszafizetik. Igaz, a biztosítás költségeit elosztják, és ennek megfelelően nem annyira észrevehetőek. Most évente egyszer fizetik, plusz jelzálogkölcsönök, és az ilyen kiadások általában költségvetés-kényesek.
Most, a kölcsön előrehozott visszafizetésével a biztosítás egy része visszatéríthető, levonva a fennmaradó hónapok számát és a biztosítási jutalékokat. Vagy nem adhatja vissza, akkor a kötvény a fizetett év végéig lesz érvényes. Mivel a biztosítási költségek a jelzálog kamatához hasonlóan oszlanak meg, az automatikusan megszűnik az utolsó korai fizetéssel.
Mivel a biztosítás ára azonnal beleszámít a hitel kamatlábaiba, az állampolgárok számára könnyebb lesz összehasonlítani a különböző bankok jelzálogköltségének teljes költségét. És ez talán az egyetlen igazi plusz a reformból.